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Estrutura de capital

Neste separador pretendemos esclarecer-lhe tudo o que irá influenciar o seu investimento, desde a melhor maneira de conjugar os seus rendimentos e despesas correntes com vista a um financiamento futuro, passando pelos empréstimos bancários em si ou mesmo as taxas de juro incorrentes e a sua renegociação ao longo do tempo.

Antes de pedir um empréstimo terá sempre de fazer alguns cálculos, nomeadamente o montante de capital que terá disponível por mês para abater a dívida contraída, o que vai influenciar o montante total que vai poder ser disponibilizado pelo seu banco. Quanto maiores forem os seus rendimentos, maior vai ser o valor que o banco lhe poderá disponibilizar.

Para além de todos os custos financeiros que irá ter ao longo do processo de compra do seu novo lar irá sempre de ter em conta os juros incorrentes do empréstimo contraído. Com um financiamento ponderado e reflectido o montante a pagar referente aos juros pode ser bastante menor.

Outro ponto bastante importante que lhe pretendemos esclarecer tem a ver com a renegociação das condições do financiamento. Não aceite simplesmente as condições dadas pelo seu banco para o empréstimo, mas negoceie o máximo possível, quer no contracto inicial quer ao longo do pagamento do empréstimo. Para um banco perder um cliente não é nada bom sinal e como tal fará tudo ao seu alcance para que tal não aconteça. Como tal deve-se sempre informar previamente das condições oferecidas pelos bancos de concorrência, de modo a que consiga o melhor e mais barato financiamento possível.

 

Calcular as receitas e despesas

Os optimistas têm a vida facilitada na maior parte das vezes. Mas quando se planeia o financiamento de uma casa tem de se ter o realismo como base fundamental, pois é importantíssimo que se calcule as receitas mensais bem como as despesas da maneira mais precisa possível.

É possível adquirir uma casa sem que seja necessário pedir uma grande quantidade de dinheiro ao banco. Ao planear o financiamento utilizado para a casa, o lucro gerado pela família constitui um factor crucial.

É necessário estabelecer uma relação coerente entre a quantidade de dinheiro que vai pedir emprestado e os recursos que detém para ir pagando a dívida ao longo do tempo. Para calcular tal relação, tenha em conta um valor realista das despesas e receitas que têm ocorrido durante um longo período de tempo passado.

Ao subtrair essas despesas aos rendimentos, obterá o valor máximo do pagamento mensal que poderá suportar em caso de empréstimo. Este cálculo é bastante útil sendo que mesmo em caso de não ser pedido qualquer empréstimo, a pessoa descobre maneiras possíveis de poupar algum dinheiro. 

 

Financiamento do imóvel 

Para além do rendimento, o valor da entrada aquando o pedido de empréstimo é fundamental para o financiamento da casa. Um bom planeamento e cálculo podem levá-lo a adquirir a casa dos seus sonhos sem grandes riscos.

Quanto maior for o valor investido na entrada para a compra da casa, mais seguro e economicamente favorável será todo este processo de aquisição.

Entre 20% a 30% do custo total do imóvel deverá ser financiado por poupanças retidas até à data – é a recomendação de peritos para um financiamento mais seguro do seu imóvel.

Apesar disto, existem também pedidos para 100% do financiamento, para que compradores de casa sem dinheiro suficiente possam adquirir um imóvel. No entanto este tipo de créditos tem taxas de juro altíssimas e não compensam para pessoas com ordenados médios.

 

Créditos bancários – 7 Dicas para um financiamento inteligente


Para além de pagar bens, equipamentos e os próprios custos de construção, terá sempre de pagar também juros consoante o empréstimo pedido. Com um financiamento inteligente o montante de juros pago pode reduzir significativamente.

1. Negoceie com os bancos. Informe-se em várias instituições financeiras disponíveis, e descubra a mais barata de todas. Dê conhecimento da mesma ao seu banco de confiança, e com certeza que irá conseguir um valor aproximado ou mesmo igual ao da proposta mais barata.

2. Oriente-se através da taxa de juro efectiva e não da taxa de juro nominal, pois a taxa de juro efectiva representa a taxa de juro nominal sem a taxa de inflação, representando assim o ganho do depositante em termos de poder de compra.

3. Tenha em atenção o valor do empréstimo. O banco calcula o valor a emprestar mediante o valor da propriedade. Normalmente financia até 80% deste valor, no entanto quanto menor for a percentagem financiada pelo banco, menos juros irá pagar.

4. Exija uma cláusula no acordo de empréstimo na qual está definido que o banco não poderá, ou poderá apenas com o seu consentimento vender o seu direito de empréstimo. Assim estará protegido relativamente ao que se tem passado nos últimos anos: De repente o seu credor não é mais um banco, mas sim um Hedgefund.

5. Reembolso inicial mais alto possível: Ao acordar com o banco uma taxa de reembolso inicial mais alta, irá perder liquidez no presente mas irá pagar menos juros no futuro. Assim estará livre da dívida mais rapidamente decrescendo o valor dos juros a pagar.

6. Tenha em conta as taxas de juro de forma a garantir que as condições a longo prazo se mantenham favoráveis de modo a que possa poupar o máximo de dinheiro possível.

7. Após consultar pessoas qualificadas para tal, se verificar que a taxa de juro está anormalmente baixa, opte por uma taxa de juro fixa. Assim, com o passar do tempo as taxas irão subir e vai continuar a pagar a mesma taxa (menor) até ao fim do contracto.

 

Renegociação das condições de financiamento


Boas condições de financiamento até ao fim da maturidade do empréstimo

As hipotecas dos empréstimos bancários têm prazos até 50 anos, no entanto os juros fixos duram normalmente entre 10 e 15 anos. Depois disto põe-se a questão de negociar a melhor forma de financiamento para os restantes anos.

Um empréstimo com uma taxa de juro mensal ajustada todos os meses pode durar até mais de 30 anos até que o empréstimo seja liquidado. Já para empréstimos com uma taxa de juro fixa o tempo de execução é bastante menor, normalmente nunca mais de 15 anos.

Regra geral o empréstimo nunca está totalmente liquidado após o prazo dos juros fixos, daí que a maioria dos clientes necessite de uma renegociação das condições de financiamento comprometendo-se assim a uma segunda hipoteca.

Esta vai funcionar basicamente como a primeira negociação do empréstimo: irá novamente ser definido um espaço de tempo, o nível dos juros fixos e o montante a pagar inicialmente.

Renegociação das condições de financiamento no seu banco antigo

A renegociação mais comum é a chamada extensão do contracto, uma prolongação do actual contracto com o banco antigo mas com novas condições. O banco é assim obrigado a avisar previamente cada cliente com um prazo previamente estabelecido (normalmente 3 meses o mais tardar antes da dívida de juro fixo terminar) em que termos e condições irá estender o empréstimo.

Assim sendo, o banco terá que oferecer melhores condições contratuais a um antigo cliente do que a um novo cliente. O banco terá o antigo cliente como uma pessoa de confiança e como tal os seus bens e garantias de hipoteca não serão postos em causa. Isto faz com que o risco para o próprio banco seja bastante menor relativamente ao de um novo cliente.

Mas o que é facto é que nem todos os bancos oferecem estas condições, e como tal, mais uma vez aconselhamos a renegociar os termos. Como anteriormente, estas condições são renegociáveis.

Ou simplesmente uma transferência de crédito para outro banco?

Na altura do follow-up do financiamento e reestruturação da dívida é possível mudar para um novo banco. Este processo requer algum esforço porque a inscrição no registo predial terá de ser alterada, bem como possivelmente será necessária uma nova avaliação dos seus bens.

Geralmente o novo banco irá cuidar da maior parte destas burocracias. Você como cliente irá ter de suportar todos os custos novamente (excepto impostos, IMT e o imposto de selo sobre o financiamento).

Fica a questão: quando vale a pena tal esforço?

É necessário analisar muito bem as condições comerciais que são oferecidas, e caso sejam benéficas irá conseguir poupar algum dinheiro por mês. Uma transferência de crédito habitação deverá sempre ser encarada como um investimento onde inicialmente há vários encargos financeiros, mas que irá ter um retorno positivo quando comparado ao empréstimo passado.

A melhor maneira será pedir a mais do que um banco simulações relativas a transferência de crédito, e caso as condições sejam melhores que as actuais, simplesmente apresentá-las ao seu banco actual. Em norma o banco irá acompanhar a sua concorrência de modo a não perder o seu cliente.

 

Taxa de juro


As taxas de juro representam um factor fundamental em qualquer processo de financiamento: Saber o estado da actual taxa de juro e comparar as diferentes taxas oferecidas pelos vários bancos é fulcral para se obter o financiamento mais barato possível.

Depois dos valores historicamente baixos verificados no ultimo ano, as taxas de juro estão a voltar a subir. No entanto, em 2011 continua a haver a oportunidade de contrair empréstimos para habitação a uma taxa de juro favorável. Os compradores de casa devem sempre procurar as mais baixas taxas de juro junto das instituições de financiamento disponíveis.

O boom das taxas de juro foi considerado como uma consequência da actual crise financeira global: Quando em 2010 as taxas de juro para empréstimos caíram para mínimos históricos e o incentivo para pedir capital emprestado subiu, muitas pessoas quiseram acelerar o processo de comprar a sua própria casa e beneficiar da situação o mais rápido possível. Em certos lugares a oferta chegou a ser escassa devido a tanta procura.

As baixíssimas taxas de juro possibilitaram tal situação: em Maio de 2009, para evitar um colapso dos mercados financeiros o Banco Central Europeu desceu as taxas de juro em 1%. Depois da recuperação económica, em Abril de 2011 o BCE voltou a elevar as taxas de juro em 1,25%. Apesar deste aumento as taxas de juro continuam baixas segundo os peritos, o que faz com que os empréstimos para habitação continuem atractivos.

Para o cálculo do banco referente à taxa de juro individual de cada pessoa são considerados factores como o valor dos bens detidos pelo cliente e as suas provas de rendimento e consequente capacidade para amortizar a dívida contraída. Quanto maior o banco achar que é a possibilidade de o cliente incumprir a dívida, consequentemente maior será a taxa de juro aplicada ao empréstimo.

Também o montante amortizado da dívida por mês pago pelo cliente, previamente acordado, tem influência na taxa de juro aplicada, ou seja, quanto mais o cliente paga por mês no sentido de amortizar a sua dívida menor será a taxa de juro incorrente. No contracto com o banco nunca deve excluir a possibilidade de poder amortizar montantes extra por mês.

Ao excluir esta cláusula está a privar-se da oportunidade de amortizar uma grande parte do empréstimo prematuramente, em condições inesperadas como é o caso de uma herança ou um ganho na lotaria por exemplo.